O ex-prefeito João Dória já terminou sua passagem relâmpago a frente da Prefeitura de São Paulo. Porém, deixou uma missão para o atual prefeito Bruno Covas: aprovar o Projeto de Alteração da Lei de Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), a popularmente conhecida Lei de Zoneamento. O objetivo do governo é enviar o projeto para a Câmara Municipal até o final de Junho para ser votado já no segundo semestre.

A prefeitura argumenta que revisão da Lei de Zoneamento, que prevê isenções tributárias, é necessária para “reaquecer” o mercado imobiliário. No entanto, a proposta é um verdadeiro saldão da cidade para o mercado imobiliário – favorece os empresários amigos do PSDB, aumenta a segregação social na cidade, aprofunda os entraves na mobilidade urbana e fragiliza os mecanismos de acesso à Habitação Social. Vejamos passo a passo.

A primeira crítica é quanto à forma antidemocrática de tramitação da Minuta que propõe a alteração. As cinco audiências públicas (Leste, Sul, Norte, Oeste e Centro) aconteceram em um período de apenas oito dias (20 a 28 de Fevereiro). Ou seja, uma lei que altera toda a dinâmica de organização de São Paulo teve um processo de consulta popular apenas formal. O curto prazo dificultou que os setores da sociedade (pesquisadores, movimentos sociais, etc.) se organizassem para colocar suas posições sobre a Minuta. Esse, inclusive, foi um dos motivos elencados na Ação Civil Pública (número 1012986-77.2018.8.26.0053) ajuizada no dia 15 de março de 2018 pelo Ministério Público, que tinha como objetivo suspender a tramitação da Minuta.

Além disso, há outro conjunto de ilegalidades na proposta de Dória/Covas. A mais importante é a relação entre a Lei de Zoneamento e o Plano Diretor. Segundo julgamento do STF de outubro de 2015, mudanças na Lei de Zoneamento não podem ir de encontro às diretrizes do Plano Diretor. O argumento da corte é que: “(i) o plano diretor é hierarquicamente superior a outras leis, principalmente no que diz respeito a seu conteúdo (espécie de reserva material do PD); (ii) o plano diretor conta com estudos técnicos e requisitos de participação social que não são exigidos em outras leis; (iii) se leis esparsas posteriores pudessem alterar o plano diretor sem mais, o plano se tornaria inócuo.” (TAVAROLI, Bianca) O conjunto de alterações que serão apresentadas aqui, conforme mostram diversos(as) especialistas como os do LabCidade da USP, estão em contradição com as diretrizes do PDE.

Uma liquidação da cidade para as grandes empreiteiras e o mercado imobiliário.

A mesma gestão de Doria e Bruno Covas que tentou aprovar o Sampaprev e vender diversos patrimônios públicos da cidade com o argumento de crise financeira e queda na arrecadação da Prefeitura, propõe um verdadeiro saldão do orçamento público para o mercado imobiliário.

A aprovação da nova Lei de Zoneamento redundaria na redução de 30% na Outorga Onerosa do Direito de Construir. A outorga é um valor cobrado pelas construções que superam o Coeficiente Básico de Aproveitamento (igual a 1). Mas o que isso significa? Ao proprietário de um terreno é permitido construir em uma área igual à do lote que possui. Caso deseje construir em uma área superior ao do próprio terreno, ou seja, edificar uma área maior que a estabelecida pelo coeficiente básico, ele deve dar ao Poder Público uma contrapartida financeira. Em outras palavras, precisa “comprar” do município o direito de construir uma área maior. Trata-se de um mecanismo que exige das grandes empreiteiras recursos para compensar o impacto urbano causado por suas construções e pela verticalização de São Paulo. A proposta da prefeitura, portanto, é de que essa taxa seja reduzida em quase um terço.

Além desse desconto de 30% para todas as edificações, há outras propostas de mudanças em artigos na Lei de Zoneamento que farão essa porcentagem atingir até 50%. O caminho para isso é a construção de “edifícios-conceito”, categoria bastante ampla e que garantirá mais 20% de desoneração no valor da Outorga Onerosa do Direito de Construir. Para isso, a construtora apenas deverá garantir um novo conceito arquitetônico que diferencie o prédio da paisagem urbana exterior, ou seja, uma categoria bastante ampla e de difícil controle dos órgãos técnicos da prefeitura e da sociedade civil. Mais ainda, não exigirá quaisquer novas técnicas de energias renováveis, reuso de água, reciclagem ou outros meios concretos de preservação do meio ambiente.

Em números, esses “descontos” podem atingir as cifras de 150 milhões de reais anuais e 1.8 bilhões de reais até 2030 (data de “vencimento” da atual Lei de Zoneamento).

Os recursos da Outorga são destinados para o Fundo de Desenvolvimento Urbano, criado pelo artigo 339 do Plano Diretor, que investe em habitação de interesse social, regularização fundiária, transporte público e a implantação de diferentes equipamentos urbanos públicos. Ou seja, a prefeitura quer tirar 150 milhões de reais por ano que garantem direitos fundamentais do povo paulistano e mandar para o bolso das grandes empreiteiras, as mesmas que estão todo dia no noticiário pelos escândalos de corrupção desnudados pela Lava-Jato.

Gentrificação da Cidade: Um projeto de São Paulo para dar Lucro

Mas não para por aí! A alteração também aprofundará a dinâmica de ocupação excludente da cidade, em que a maioria do povo trabalhador tem que encarar longos trajetos no transporte público para chegar até seu trabalho. Isso acontecerá caso a Câmara dos Vereadores aprove o projeto, pela mudança na Cota Parte Máxima nos Eixos de Estruturação Urbana e nos limites de Gabarito nos miolos de bairro.

Traduzindo: o Plano Diretor prevê que nos Eixos de Estruturação Urbana – áreas próximas a grandes vias e aparelhos públicos como o de transporte coletivo (estações de Metrô, terminais de ônibus, etc.) – as construções priorizem um maior número de habitações, ou seja, o número de habitações mínimo é regulado.

A proposta de alteração prevê que a Cota Parte Máxima saia de 20 para 30, o que significa um menor número de imóveis, com áreas maiores e consequentemente mais caros. Para exemplificar: um terreno hipotético de 1000 m² com a antiga cota parte alocaria 50 unidades habitacionais com uma média de 80m² de área. Com a nova proposta, o número de unidades cairá para 33 e a área aumentará para 120m². Isto é, nas áreas em que há infraestrutura urbana para atender a população da cidade, a Prefeitura quer diminuir o número de habitantes e privilegiar os apartamentos de luxo, que, como veremos adiante, tem impacto inclusive na mobilidade urbana.

Já o Gabarito é um limite para a verticalização em determinados locais da cidade, isto é, estabelece um limite máximo de altura para as construções. A atual redação da Lei de Zoneamento prevê o máximo de 28 metros (ou 8 andares) para as construções nos miolos de bairro. A proposta de Dória/Covas é retirar essa limitação por completo – um total absurdo, que permitirá uma verticalização sem limites da cidade. Tanto a mudança na Cota Parte Máxima quanto a extinção da limitação de Gabarito caminham na contramão do PDE e aprofundam o projeto de cidade excludente em que a população mais pobre é expulsa das regiões centrais próximas de aparelhos públicos. Além disso, piora o trânsito em São Paulo porque diminui o número de pessoas vivendo próximas ao transporte público.

Caso aprovada, a proposta também flexibilizará o artigo 42 da Lei de Zoneamento que estabelece limites para construção de grandes empreendimentos, 20.000m², bem como, limite de 150 metros de frente. A limitação evita a formação de “ilhas urbanas” que dificultam o trânsito de pedestres pela cidade e ainda aumentam o fluxo de veículos em regiões que não estão próximas a grandes vias. A atual lei já prevê algumas exceções como estádios de futebol e hospitais. Dória/Covas querem ampliar a permissão aos Shoppings.

Meio-Ambiente

Em matéria publicada em 2016 pelo Estadão os dados sobre a poluição do ar na cidade de São Paulo são preocupantes: a quantidade de partículas poluentes é o dobro do limite para considerado aceitável, de acordo com a Organização Mundial da Saúde. Ao invés de dar resposta a esse problema real na vida dos paulistanos, os tucanos querem reduzir as contrapartidas ambientais necessárias para grandes construções. A atual lei prevê que a construção de novos edifícios ou reformas que afetem acima de 20% da área construída devem respeitar uma pontuação mínima da Cota Ambiental. Isso garante investimentos mínimos em tetos e fachadas verdes, espaços mais arborizados e mecanismos para retenção de água da chuva, essencial para a redução de enchentes em algumas regiões da cidade. Essas exigências são feitas para toda obra com mais de 500m² de área. A proposta quer aumentar o piso para 1000m², ou seja, deixando diversas construções sem a obrigação de contrapartidas ambientais.

Habitação

Segundo o último Censo organizado pelo IBGE, a cidade de São Paulo possui 290 mil imóveis vazios e 130 mil famílias sem teto. Ou seja, há mais casas sem gente do que gente sem casa. Esses números mostram a total falta de humanidade na ocupação da cidade, que tem servido ao lucro do mercado imobiliário e não para garantir o direito à moradia do povo paulistano. A minuta de alteração da Lei de Zoneamento pretende piorar ainda mais a possibilidade da população mais vulnerável da cidade ter acesso a uma moradia. Isso porque, com exceção das ZEIS 5, reduz em todas as outras o porcentual de construção de Habitação de Interesse Social 1 (para população que ganha até 3 salários mínimos) de 60% para 50%.

Além disso, retira a necessidade de constrição de Habitação de Interesse Social para imóveis reformas na ZEIS 3. Para exemplificar: as obras do Templo de Salomão e do Allianz Parque foram consideradas reformas.

Em resumo, o que quer a gestão Covas/Dória é aprofundar o perfil de cidade segregada, ofertar uma grande fatia de recursos públicos para o mercado imobiliário, diminuir a construção de moradias sociais e ainda flexibilizar as regras ambientais, um completo absurdo. É preciso resistir a esses desmandos – não vamos aceitar!