A bolha, o Estado e o monge de boca torta: a crise imobiliária chinesa e seus culpados
Uma análise sobre as causas da profunda crise no mercado imobiliário chinês
Foto: China Worker
Em seu recente comunicado à imprensa, o FMI atualizou ligeiramente sua previsão sombria para o crescimento da China no próximo ano de 4,2% para 4,6%, mas alertou sobre a contínua “fraqueza do setor imobiliário”. De acordo com a Bloomberg, entre 2013 e 2022, o preço das novas casas vendidas em 300 cidades da China continental triplicou. O longo boom no mercado imobiliário acabou promovendo uma grande bolha que começou a estourar em 2021. Desde então, os preços vêm caindo drasticamente, e as incorporadoras estão enfrentando grandes dificuldades para pagar seus empréstimos.
Já vimos a Evergrande, a maior incorporadora, voltar aos tribunais de Hong Kong no final de outubro, depois que seus credores entraram com um pedido de falência devido à falta de pagamento dos empréstimos. A gigante do setor imobiliário começou seu colapso em câmera lenta em 2021, quando não conseguiu pagar seus passivos de 2,43 trilhões de RMB* (US$ 340 bilhões). Isso foi seguido por outro gigante, o Country Garden, que agora também está lutando para pagar suas dívidas e obter novos empréstimos apenas para concluir seus projetos. E muitas famílias já fizeram pagamentos de entrada e de hipoteca para esses projetos.
As incorporadoras listadas agora devem à população US$ 960 bilhões em casas não construídas, de acordo com a Economist, o que representa cerca de 40% de todas as casas compradas, mas não concluídas. Desde 2021, muitas incorporadoras não têm mais dinheiro para manter seus projetos de construção em andamento, porque suas vendas estão despencando. De acordo com o South China Morning Post, as 100 maiores incorporadoras da China continental viram suas vendas caírem 41,3% em 2022 (nacionalmente, caíram 26%). Em julho de 2023, elas caíram mais 33,1% em relação ao ano anterior.
A Bloomberg nos deu um vislumbre do possível efeito indireto da crise ao relatar que “uma análise das 186 incorporadoras listadas na China mostra que cerca de 48% do total de empréstimos são mantidos por empresas que já não pagaram os títulos públicos… ou correm um risco ‘significativo’ de não pagar”. Isso equivale a 13,6 trilhões de yuans de dívida em risco de inadimplência, ou 12% do PIB da China.
Os riscos são muito altos. De acordo com um relatório do Project Syndicate, “o valor do mercado imobiliário da China é quatro vezes o PIB do país, comparado a 1,6 nos EUA e 2,1 no Japão. Ele é responsável por mais de um quarto de toda a atividade econômica e dois terços da riqueza das famílias”. Seria catastrófico se a crise não fosse contida a tempo, não apenas para a China, mas também para a economia mundial.
É verdade que o governo tem sido vigilante em não obter muitos empréstimos estrangeiros, e as estatísticas oficiais mostram um baixo nível de dívida externa. Mas o problema é que há muitas dívidas externas ocultas – o governo local e as empresas tomaram muitos empréstimos de bancos estrangeiros ou emitindo títulos. O Financial Times nos diz que só a Evergrande foi estimada como tendo US$ 19 bilhões em passivos no exterior. Ninguém sabe o valor real da dívida externa da China, mas a inadimplência da Evergrande é suficiente para dar outro golpe na já fraca confiança dos investidores estrangeiros no mercado chinês.
Há vários fatores por trás da queda nos preços e nas vendas, mas a força motriz fundamental é a oferta excessiva e a expansão exagerada do mercado. A taxa de desocupação de imóveis é de 25%. Desde 2009, foram construídos tantos apartamentos novos que são suficientes para abrigar 250 milhões de habitantes, em um país onde 600 milhões vivem com uma renda mensal de 1.000 RMB (US$ 140). Não é de se admirar que “70% das casas vendidas desde 2018 tenham sido compradas por pessoas que já possuíam uma”. Xi Jinping certamente tinha razão quando disse que “as casas são para morar, não para especular”. Ele provou novamente que é bom em promover slogans, mas apenas slogans.
Quem são os culpados?
Quem é responsável pela crise imobiliária? Michael Roberts, um economista de esquerda, refutou a narrativa do mainstream ocidental (por exemplo, o Financial Times). Essa narrativa culpou o governo por suas regulamentações pesadas ou inadequadas e por sua incapacidade de aumentar o nível de consumo, que está muito baixo. Seu artigo argumentou que a culpa é do mercado capitalista e do setor privado, e que mais propriedade estatal chinesa e intervenção estatal seriam um remédio para o caos do mercado.
Não tenho nenhuma simpatia pelas receitas do Financial Times, mas acho que a tese de Roberts é, no mínimo, mal informada. O fato de que, em geral, foram as forças capitalistas que criaram essa crise não deve nos cegar para o outro lado da moeda – sempre foi o Estado que pressionou por mais capitalismo, com características chinesas – um capitalismo de compadrio, liderado pelo Estado. O principal predador desse esquema fraudulento não é outro senão o governo central, seguido pelo conluio entre os governos locais e as incorporadoras (conhecido como as “luvas brancas” das autoridades locais). Os três formaram uma aliança profana para um esquema de pirâmide financeira que acabou levando à derrocada do mercado imobiliário.
O governo central lançou as bases para esse esquema Ponzi de propriedade desde o início do programa econômico “reforma e abertura”. A constituição de 1982 estipulou que a terra urbana pertence ao estado e proibiu explicitamente sua venda. Isso foi logo revisado em 1988 para permitir a venda do direito de uso da terra por um determinado período de tempo (50 a 70 anos). Isso seguiu abertamente o exemplo da prática colonial de Hong Kong de licitação de terras, em meio ao apelo do partido para “aprender com Hong Kong!” (para ficar rico).
Os governos municipais e até mesmo as pequenas localidades logo se dedicaram maciçamente a quandi (圈地, cercar terras) para kaifaqu (開發區, áreas de desenvolvimento), de parques temáticos a imóveis. Muitas delas acabaram indo à falência. Isso também se estenderia às terras rurais – com um simples toque de caneta, as autoridades locais sempre poderiam mudar “terras agrícolas” para “terras não agrícolas”.
Em resposta, o governo central reforçou o controle novamente, por um tempo. Mas sua política fundamental de permitir a comercialização e a especulação de terras estatais nunca mudou, abrindo caminho para mais rodadas de cercamentos e booms de construção em períodos posteriores. A reforma tributária de 1994 deu ao governo local uma segunda oportunidade de promover outra rodada de boom imobiliário.
Em seguida, veio a crise financeira global de 2008-9, que criou condições para uma terceira onda de boom imobiliário: o governo central distribuiu fundos equivalentes a 30% para os municípios locais construírem mais infraestrutura, a fim de impulsionar a demanda interna e salvar a economia. Os municípios levantaram o restante do dinheiro de seus LGFVs (Local Government Financial Vehicles, Veículos Financeiros do Governo Local), tomando empréstimos de bancos ou emitindo títulos para financiar esses projetos. Esses enormes investimentos em infraestrutura geralmente vinham acompanhados de planos de desenvolvimento para áreas residenciais ou parques industriais/centros comerciais etc. Até então, as prefeituras locais haviam se tornado cada vez mais dependentes da venda de terrenos e do mercado imobiliário, o que acabou representando um terço de sua receita.
A quarta onda foi novamente proporcionada pelo governo central quando lançou sua política de “novo modelo de urbanização” em 2013. Isso aumentou ainda mais os preços das casas, sem levar em conta a bolha que já estava se formando. Algumas delas acabaram se tornando “cidades fantasmas” ou lanweilou (爛尾樓, edifícios inacabados).
O outro lado da história é que muitas pessoas perderam suas casas em meio à apropriação maciça de terras em todo o país, tanto em áreas rurais quanto urbanas. Houve também uma forte resistência, a mais famosa das quais foi a luta de Wukan**.
China continental e Hong Kong – uma comparação
Isso nos leva à questão da corrupção com características chinesas. Por que as cidades fantasmas eram possíveis? Os governos municipais e as incorporadoras não estudaram a viabilidade dos projetos antes de lançá-los? Por que as incorporadoras teriam permissão para vender propriedades fora do plano (propriedades que ainda não haviam sido construídas) quando a China ainda estava longe de ser um país rico e quando até mesmo Xi Jinping reconheceu a gravidade da corrupção na China? Se o governo é tão fanático por controle em relação às pessoas, por que não poderia exercer um controle igualmente eficaz sobre as incorporadoras e a absurda financeirização do mercado imobiliário? Especialmente quando a terra urbana é de propriedade do Estado (o que implica que o governo sempre pode definir unilateralmente os termos)?
Na Hong Kong colonial, todas as terras não urbanizadas também eram de propriedade do Estado, ou “terras da coroa”. Embora o governo colonial tenha permitido que os incorporadores enriquecessem imensamente de forma injusta, desde a década de 1970 ele também conseguiu fornecer moradias públicas acessíveis para metade da população local. Por outro lado, a mega bolha imobiliária do continente só foi possível depois que o Partido Comunista Chinês (PCC) finalmente descartou oficialmente a distribuição física de casas para trabalhadores em empresas estatais ou de propriedade coletiva (das quais a maioria das pequenas e médias foi privatizada) no final da década de 1990.
Olhando para trás, para todo o período de “reforma e abertura”, fica claro que o PCC estava inclinado desde o início a enriquecer as autoridades locais, os incorporadores e a classe média alta, às custas da classe média baixa e dos pobres.
É claro que existem todos os tipos de projetos habitacionais para ajudar os pobres, mas a forma como eles são implementados é o maior problema e também um segredo cuidadosamente guardado, sem mencionar que sua escala é pequena. Em um estado em que os administradores estão totalmente livres de qualquer tipo de escrutínio da população, eles sempre podem fazer com que as políticas funcionem para seu próprio enriquecimento. Não é de se admirar que os relatórios sobre moradias públicas ou moradias acessíveis para os pobres muitas vezes acabem nas mãos de funcionários locais. O National Audit Office (Escritório Nacional de Auditoria) constatou que 30% dos 290.000 apartamentos públicos alugados estavam “violando as regras” e sofreram “abusos”. No “antigo” período de Hong Kong, quando ainda gozava de autonomia, a mídia frequentemente publicava reportagens como esta: o vice-secretário do partido de um município possuía 192 unidades habitacionais. Não se sabe ao certo quantas eram casas públicas ou privadas, mas o número é impressionante.
O Estado como parte do problema
Para os burocratas, não importa se as cidades recém-construídas não forem concluídas – as prefeituras locais obtiveram sua receita com a venda de terrenos, os funcionários corruptos obtiveram sua comissão ou uma parte do espólio, as incorporadoras obtiveram receita com a venda dos apartamentos e, com a ajuda dos funcionários locais, também seus empréstimos de bancos estatais.
Isso nos leva a outra faceta da burocracia – sua disfunção causada pelo constante conflito entre as regras oficiais e a terrível corrupção dentro da hierarquia da burocracia. O caso das vilas ilegais de Qinling nos dá um vislumbre do cabo de guerra entre os burocratas locais e o governo central e com… Xi Jinping. Os burocratas locais violaram a lei para construir suas casas em uma área ambientalmente protegida. Quando isso foi relatado a Xi, ele ordenou sua demolição em 2014. Mas as autoridades locais resistiram obstinadamente por quatro anos, por meio de mentiras e truques, até que finalmente fizeram seu trabalho quando pressionados. No entanto, Xi teve que emitir seis instruções antes que isso fosse feito.
Além da completa degeneração dos burocratas do partido em uma burocracia burguesa, há também o fator de uma cultura política específica – ou a falta dela – no partido. A prática do diyibashou (第一把手, o principal líder do partido ou os chefes de seus respectivos departamentos) de tomar decisões irresponsáveis sobre o “desenvolvimento econômico”, muitas vezes desafiando conselhos profissionais ou líderes dissidentes do partido, é inerente ao PCC desde 1949. O exemplo mais terrível é o Grande Salto Para Frente.
Quando esses dois fatores coincidem, a escala de corrupção se torna inimaginável. O ambiente tóxico dentro do Estado partidário também faz com que os funcionários corruptos ganhem muito dinheiro o mais rápido possível (e muitos transferirão seu dinheiro para o exterior depois), para que a liderança do partido não mude repentinamente de rumo e feche a janela para a corrupção. Isso se reflete no ditado “o partido comunista é semelhante à lua, cuja forma está mudando constantemente”. Fundamentalmente falando, o culpado por essa crise criada pelo homem não é outro senão o Estado partidário. Não devemos nos esquecer de que o caminho capitalista de Pequim tem sido auxiliado por Wall Street durante todo o percurso. Sem a ajuda desta última para promover a abertura de capital das empresas chinesas em Hong Kong ou na própria Wall Street, elas não teriam se tornado gigantes em um período tão curto. Mas a China não é um país bananeiro comum. Foi a escolha consciente do partido e em seu próprio interesse que transformou a China em um estado ferozmente capitalista durante todo o tempo.
Quando Roberts vê um remédio no Estado partidário, ele se esquece de que ele nunca é neutro; em vez disso, os burocratas há muito tempo sequestraram o Estado para seus próprios interesses materiais, e conscientemente buscaram mais, por meio de doses cada vez maiores de privatização e comercialização do uso da terra. Longe de ser parte do remédio, o Estado partidário é uma grande parte do problema. Outro ditado chinês (bastante popular durante o governo de Mao) nos dá uma imagem mais precisa dos burocratas do partido do que a narrativa de Roberts – waizui heshang nian waijing (歪嘴和尚念歪經, “um monge de boca torta canta as escrituras de forma torta”). O budismo pode ser a verdade, mas não se pode confiar em um monge de boca torta para cantar suas escrituras. A intervenção do Estado pode ser útil, mas não se pode confiar em um partido corrupto para implementar uma boa política. Você pode obter o oposto do que deseja.
* O renminbi, também conhecido como RMB, é o sistema monetário da China. A unidade básica do renminbi é o yuan, que pode ser referido como CNY.
** Em setembro de 2011, os moradores do vilarejo de Wukan se mobilizaram contra a venda ilegal de terras pelos dirigentes locais. Meses depois, estes dirigentes foram retirados do poder pelo governo central.
